Baugrundstück: Erst grob die Region eingrenzen!
© Ingo Bartussek - Fotolia.comWer ein Fertighaus plant, sollte zunächst eingrenzen, in welcher Region das Baugrundstück liegen darf. Zu eng sollte man die Region bei diesem Schritt nicht eingrenzen, weil ansonsten das Risiko steigt, kein passendes Baugrundstück zu finden.
Hat man die Region eingegrenzt, kann man innerhalb dieser Region nach Gebieten suchen, die laut Bebauungsplan oder anderer Regelung eine Wohnbebauung zulassen und grundsätzlich als Bauland für das Fertighaus in Frage kommen.
Lage-Kriterien für das Baugrundstück und die Grundstückssuche
Vor der Auswahl eines Baugrundstücks sollte man sich bewusst machen, welche Lage-Kriterien einem beim Baugrundstück wichtig oder nicht so wichtig sind. Dazu sollte man einige Fragen beantworten. Beispiele:
- Wie weit darf das Fertighaus-Grundstück von Schulen, Geschäften, einem Bahnhof und/oder einer Busstation entfernt sein?
- Wie wichtig ist ein guter Ausblick und/oder eine reizvolle landschaftliche Umgebung?
- Lärm / Geruch: Wie viel Lärm- oder Gerüche würde man ertragen und ab wann würde man sie als unzumutbare Belästigung ansehen?
Ist man sich bewusst, welche Kriterien das Grundstück für den Hausbau erfüllen sollte, kann man angebotene Grundstücke mit den eigenen Anforderungen abgleichen. Dabei sollte man auch (soweit machbar) zukünftig mögliche Entwicklungen rund um das Baugrundstück berücksichtigen. Könnte beispielsweise der schöne Ausblick vom Grundstück aus in einigen Jahren zugebaut sein? Ist das der Fall und ist einem dieser Ausblick sehr wichtig, wäre das vielleicht ein Grund, sich gegen das Grundstück zu entscheiden.
Baugrundstück Kosten
Beim Baugrundstück sollte man genau analysieren, was im Kaufpreis enthalten ist und welche Zusatzkosten rund um das Grundstück voraussichtlich noch anfallen, ehe das Fertighaus steht. Ansonsten erlebt man im ungünstigen Fall böse finanzielle Überraschungen. Grunderwerbssteuer, Gerichtsgebühren und Notarkosten sind praktisch immer anfallende Nebenkosten.
Abhängig vom Grad der Erschließung des Baugrundstücks kommen eventuell weitere Kosten hinzu. Handelt es sich beim Angebot um ein noch nicht vollständig erschlossenes Baugrundstück, ist es vielleicht noch nicht ans Straßen- und/oder Wasser- und Stromnetz angebunden. Dann können noch Erschließungskosten anfallen, die auch der Grundstücksbesitzer teils tragen muss. Das treibt die Hausbaukosten nach oben.
Erbbaurecht
Eine Alternative zum gekauften Baugrundstück ist ein Hausbau auf Basis des Erbbaurechts (auch „Erbpacht“ genannt). Der künftige Hausbesitzer zahlt dann in der Regel über lange Zeiträume Erbbauzins. Er erhält dafür die Berechtigung, ein Haus auf dem Baugrundstück zu errichten.
Für ein Bodengutachten sollte man Geld in die Hand nehmen
Sinnvoll kann auch ein Bodengutachten sein, bevor man sich für ein Baugrundstück entscheidet. Es kann vor unliebsamen Überraschungen im Boden schützen.
Bebauungsplan, Baulasten und andere Vorschriften
Möchte man sein Fertighaus in einem Neubaugebiet bauen, wird für das Gebiet ein Bebauungsplan existieren. Die Paragrafen 8 bis 10 im Baugesetzbuch beschreiben mögliche Inhalte und Zweck solch eines Plans. Er kann unter anderem regeln:
- die Abgrenzungen des Baugrundstücks,
- die Höhe des zu bauenden Hauses,
- die Anzahl der Vollgeschosse und
- wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen.
Oft bieten Kommunen ihren Bürgern Hilfe dabei, einen Bebauungsplan zu lesen. Beispiel dafür ist der „Ratgeber Bebauungsplan“ der Stadt Wuppertal. Unterschieden wird beispielsweise der qualifizierte vom einfachen Bebauungsplan, wobei die qualifizierte Variante mehr Regeln vorgibt. Regeln, die der einfache Bebauungsplan nicht vorgibt, können sich beispielsweise aus der Art der Umgebungsbebauung ergeben.
Liegt das Baugrundstück in einem bereits länger bestehenden Ortsteil, existiert möglicherweise kein aktueller Bebauungsplan. Dann hängt das, was dort gebaut werden darf, von Regeln der Kommune ab. Bisweilen ist eine Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf sinnvoll, wenn kein Bebauungsplan vorliegt.
Achtung Baulasten!
Möglicherweise existieren Baulasten, die weitere Einschränkungen beim Bauvorhaben bedeuten, etwa, weil übers Baugrundstück Zuwege zu anderen Grundstücken führen.
Hilfe vom Fertighausanbieter
Manche Fertighausanbieter bieten ihren Kunden einen Grundstücksservice an und helfen bei der Suche nach einem Baugrundstück. Interessenten sollten Informationen zum jeweiligen Baugrundstück aber auch dann sorgfältig lesen (Erschließungsgrad, eventuelle Baulasten, Einschränkungen bei der Bebauung), damit sie a) ihre Kosten kalkulieren können und b) tatsächlich ihr Traumhaus auf dem Grundstück bauen können. Gerade das oben genannte Bodengutachten (siehe Link) wird sehr gerne "vergessen".
Fertighaus-Spezialisten, die einen Grundstücksservice anbieten, finden Sie auch durch die Anbieter-Suchfunktion hier auf Energie-Sparhaus.de.
