Das Baugrundstück: Ein paar Worte zur richtigen Auswahl

7. Oktober 2020

Jedes Fertighaus braucht ein passendes Baugrundstück. Aber was bedeutet eigentlich „passend“, bezogen auf ein Baugrundstück? Es bedeutet beispielsweise: in passender Lage sowie mit einem vertretbaren Preis und der Erlaubnis, genau das Haus auf dem Grundstück zu bauen, das man bauen möchte.

Dieser Artikel wurde erstellt von:

Thorben Frahm, Redakteur www.Energie-Sparhaus.de

Baugrundstück: Erst grob die Region eingrenzen!

Baugrundstück & Bebauungsplan © Ingo Bartussek - Fotolia.comWer ein Fertighaus plant, sollte zunächst eingrenzen, in welcher Region das Baugrundstück liegen darf. Zu eng sollte man die Region bei diesem Schritt nicht eingrenzen, weil ansonsten das Risiko steigt, kein passendes Baugrundstück zu finden.

Hat man die Region eingegrenzt, kann man innerhalb dieser Region nach Gebieten suchen, die laut Bebauungsplan oder anderer Regelung eine Wohnbebauung zulassen und grundsätzlich als Bauland für das Fertighaus in Frage kommen.

Lage-Kriterien für das Baugrundstück und die Grundstückssuche

Vor der Auswahl eines Baugrundstücks sollte man sich bewusst machen, welche Lage-Kriterien einem beim Baugrundstück wichtig oder nicht so wichtig sind. Dazu sollte man einige Fragen beantworten. Beispiele:

Wie weit darf das Fertighaus-Grundstück von Schulen, Geschäften, einem Bahnhof und/oder einer Busstation entfernt sein?
Wie wichtig ist ein guter Ausblick und/oder eine reizvolle landschaftliche Umgebung?
Lärm / Geruch: Wie viel Lärm- oder Gerüche würde man ertragen und ab wann würde man sie als unzumutbare Belästigung ansehen?

Ist man sich bewusst, welche Kriterien das Grundstück für den Hausbau erfüllen sollte, kann man angebotene Grundstücke mit den eigenen Anforderungen abgleichen. Dabei sollte man auch (soweit machbar) zukünftig mögliche Entwicklungen rund um das Baugrundstück berücksichtigen. Könnte beispielsweise der schöne Ausblick vom Grundstück aus in einigen Jahren zugebaut sein? Ist das der Fall und ist einem dieser Ausblick sehr wichtig, wäre das vielleicht ein Grund, sich gegen das Grundstück zu entscheiden.

Baugrundstück Kosten

Beim Baugrundstück sollte man genau analysieren, was im Kaufpreis enthalten ist und welche Zusatzkosten rund um das Grundstück voraussichtlich noch anfallen, ehe das Fertighaus steht. Ansonsten erlebt man im ungünstigen Fall böse finanzielle Überraschungen. Grunderwerbssteuer, Gerichtsgebühren und Notarkosten sind praktisch immer anfallende Nebenkosten.

Abhängig vom Grad der Erschließung des Baugrundstücks kommen eventuell weitere Kosten hinzu. Handelt es sich beim Angebot um ein noch nicht vollständig erschlossenes Baugrundstück, ist es vielleicht noch nicht ans Straßen- und/oder Wasser- und Stromnetz angebunden. Dann können noch Erschließungskosten anfallen, die auch der Grundstücksbesitzer teils tragen muss. Das treibt die Hausbaukosten nach oben.

Erbbaurecht

Eine Alternative zum gekauften Baugrundstück ist ein Hausbau auf Basis des Erbbaurechts (auch „Erbpacht“ genannt). Der künftige Hausbesitzer zahlt dann in der Regel über lange Zeiträume Erbbauzins. Er erhält dafür die Berechtigung, ein Haus auf dem Baugrundstück zu errichten.

Für ein Bodengutachten sollte man Geld in die Hand nehmen

Sinnvoll kann auch ein Bodengutachten sein, bevor man sich für ein Baugrundstück entscheidet. Es kann vor unliebsamen Überraschungen im Boden schützen.

Bebauungsplan, Baulasten und andere Vorschriften

Möchte man sein Fertighaus in einem Neubaugebiet bauen, wird für das Gebiet ein Bebauungsplan existieren. Die Paragrafen 8 bis 10 im Baugesetzbuch beschreiben mögliche Inhalte und Zweck solch eines Plans. Er kann unter anderem regeln:

die Abgrenzungen des Baugrundstücks,
die Höhe des zu bauenden Hauses,
die Anzahl der Vollgeschosse und
wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen.

Oft bieten Kommunen ihren Bürgern Hilfe dabei, einen Bebauungsplan zu lesen. Beispiel dafür ist der „Ratgeber Bebauungsplan“ der Stadt Wuppertal. Unterschieden wird beispielsweise der qualifizierte vom einfachen Bebauungsplan, wobei die qualifizierte Variante mehr Regeln vorgibt. Regeln, die der einfache Bebauungsplan nicht vorgibt, können sich beispielsweise aus der Art der Umgebungsbebauung ergeben.

Liegt das Baugrundstück in einem bereits länger bestehenden Ortsteil, existiert möglicherweise kein aktueller Bebauungsplan. Dann hängt das, was dort gebaut werden darf, von Regeln der Kommune ab. Bisweilen ist eine Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf sinnvoll, wenn kein Bebauungsplan vorliegt.

Achtung Baulasten!

Möglicherweise existieren Baulasten, die weitere Einschränkungen beim Bauvorhaben bedeuten, etwa, weil übers Baugrundstück Zuwege zu anderen Grundstücken führen.

Hilfe vom Fertighausanbieter

Manche Fertighausanbieter bieten ihren Kunden einen Grundstücksservice an und helfen bei der Suche nach einem Baugrundstück. Interessenten sollten Informationen zum jeweiligen Baugrundstück aber auch dann sorgfältig lesen (Erschließungsgrad, eventuelle Baulasten, Einschränkungen bei der Bebauung), damit sie a) ihre Kosten kalkulieren können und b) tatsächlich ihr Traumhaus auf dem Grundstück bauen können. Gerade das oben genannte Bodengutachten (siehe Link) wird sehr gerne "vergessen".

Fertighaus-Spezialisten, die einen Grundstücksservice anbieten, finden Sie auch durch die Anbieter-Suchfunktion hier auf Energie-Sparhaus.de.

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Wir als Planungsbüro arbeiten im Bereich Holzständerbauweise mit 8 Hausherstellern zusammen, d. h. von Entwurfsplanung über Bauantragsplanung, Werkplanung bis Bauleitung. Die Kosten dieser Hersteller bewegen sich zwischen 1.600 - 2800 EUR / m² für ein Wohngebäude o. g. Grösse und mittlerer Ausstattung. Sofern man bereit ist, Eigenleistung zu erbringen (und sich das fachlich auch zutraut), kann man nochmal entsprechend sparen.

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Fensterfalzlüfter sind passive Elemente und arbeiten naturgemäß nur, wenn zwischen Innen- und Außenraum eine Druckdifferenz besteht. In der Regel benötigen Sie zu den Fensterfalzlüftern also auch einen Ventilator der die verbrauchte oder feuchte Luft aus dem Gebäude absaugt. Nur so können Sie sicherstellen, dass die gewünschten Luftmengen tatsächlich bei jeder Witterung abtransportiert werden.
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Die Energieeinsparverordnung (EnEV)ist eine Bundesverordnung und hat Gesetzescharakter. Wenn Sie alle Fenster getauscht haben ist das in Ordnung. Sie müssen die Fassade nicht dämmen. Es ist nur darauf zu achten dass die Fenster nicht einen höheren Dämmwert als die Fassade haben sonst kann sich Schimmel bilden. Dann wäre eine Dämmung der Fassade technisch erforderlich. Ich hoffe, dass Sie ihre Fensterfirma hier beraten hat, sonst wäre sie für den Mangel verantwortlich. Neben bei sei noch erwähnt dass der Austausch der Fenster vor der Fassadendämmung allerdings konstruktive Nachteile bei deren Ausführung bringt, da hier kein optimaler Anschluss an das Fenster mehr hergestellt werden kann. Es ist allerdings unbedingt geboten sich vor der Ausführung von einem Fachmann beraten zu lassen. das kann ein Architekt sein, aber kein Handwerker, der kein Energieberater ist. Die Beratung durch einen beim BAFA zugelassenen Energieberater wird mit der Übernahme von 60% der Kosten gefördert.

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Wir haben im August ein Haus gekauft und im Herbst mit der Renovierung begonnen. Zunächst wurde einige Abbrucharbeiten durchgeführt. Parallel dazu wurde die Planung für den Ausbau druchgeführt. bei den Planungen hat sich ergeben, dass wir nach der Renovierung ein KFW 155 Haus erreichen können und dieses jetzt auch anstreben. Bisher wurde noch nicht mit energetischen Maßnahmen begonnen, da die finale Planung dafür jetzt erst fertig gestellt wird. Können wir für den Ausbau jetzt noch einen KFW-Kredit (KFW-155) beantragen, obwohl das Haus im Auguast 2018 gekauft (und finanziert wurde)? Oder ist jetzt nur noch die Beantragung von Förderungen möglich?

Antwort von Planungsbüro für energieeffiziente Gebäude, Dipl. Ing. Jürgen Nader

Das Programm 155 kenne ich zwar nicht. Sie meinen bestimmt das Programm 430 (Zuschuss) oder 151/152 (Kredit) und dann
eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus.
Solange da noch nicht mit den Artbeiten begonnen wurde, kann man das noch beantragen.
Ich empfehle dringend, schnell einen KfW-Sachverständigen einzubinden.

Neubau mit Gasbrennwert und Solarthermie - lohnt sich die Solarthermieanlage hier?

Für einem Neubau mit 130qm und einem Energiebedarf von 57 kWh/qm*a ergibt sich ein Jahres-Energiebedarf von ca. 7.500 kWh. Bei einem Gasbrennwertsystem mit Solarthermie für WW und Heizung entstehen für die Solarthermie Mehrkosten von ca. € 5.000. Einsparung mit Solarthermie liegt "optimistisch" bei 30%. Die Kosten p.a. für 7.500kWh mit €0,07/kWh Gaspreis liegen bei € 525. Ersparnis 30% = € 157 p.a. Warum sollte ich € 5.000 investieren wenn es 32 Jahre dauert bis es sich amortisiert. Dabei wurden noch nicht einmal die Betriebs- und Reparaturkosten einbezogen.

Antwort von Energieberatung GeBS Ingenieurbüro

Bei EEWG- Bund ist vorgeschrieben das wir im Neubau 50 % von Wärmebedarf mit Erneuerbaren Energien abdecken müssen. Ea gehts nur mit Biomasse Anlage oder mit Wärmepumpen. BW Kessel mit Solaranlage reicht nicht.

Brauche ich als Bauherr einen Durchbruchsplan bzw. Leitungsplan?

Brauche ich als Bauherr einen Durchbruchsplan bzw. Leitungsplan (Elektro und Heizungsplan) für die Baugenehmigung bzw. kurz danach vor dem Baubeginn oder doch nicht und die ausführende Firma (Heizungsbauer, Elektriker, Sanitärfirma) macht die Pläne beim Begehen des Rohbaus selber und besser ? was macht Sinn zu machen? Auf dieser Seite geht es nicht klar hervor ob man beim EFH die Pläne als Bauherr doch machen lassen muss bevor man anfängt zu bauen oder doch nicht... danke sehr zumindest bin ich nicht durchgedrungen um es 100% zu wissen

Antwort von GESBB - Ingenieurbüro

Baurechtlich bestehen diesbezüglich keine Anforderungen/ Notwendigkeiten.
Aus wirtschaftlicher Sicht sollte man jedoch auf eine fachgerechte Anlagendimensionierung Wert
legen.
Die Kosten für einen spezialisierten TGA Planer für EFH sind mit ~ 1T€ sicherlich gering.

Energieeffizienz-Experte / TGA Planung / freier Gutachter

http://www.gesbb-energieberatung.de/

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