Baubeschreibung für ein Fertighaus: Erst prüfen, dann unterschreiben!
Bild: © istockphoto.com / Drazh „Zwei Drittel aller vom VPB geprüften Bauverträge haben eklatante Mängel“, schreibt der Verband Privater Bauherren auf seiner Website. Der Bauvertrag ist oft unvollständig, weil wichtige Leistungen in der Baubeschreibung fehlen, heißt es beim VPB weiter.
Hinter diesen Mängeln muss gar nicht unbedingt ein böser Wille der Fertigbauhersteller stehen. Unabhängig davon, bleibt das Risiko für den Bauherrn bei Mängeln in der Baubeschreibung aber gleich: Leistungen, die nicht im Bauvertrag stehen, muss der Fertighausanbieter in der Regel auch nicht erbringen.
In solchen Fällen muss der Bauherr die Leistungen separat einkaufen, was Zusatzkosten verursacht. Und dabei kommen schnell stattliche Summen zusammen. Bei der Fertighausplanung sollten also folgende Punkte genau beachtet werden.
Was eine Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt enthalten sollte
Eine Broschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (erhältlich unter folgendem Link) definiert Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser, unabhängig von der Bauweise. Sie dient als Orientierung, ob die Baubeschreibung bei einem Fertighausprojekt vollständig ist. Die Broschüre gliedert die Anforderungen an den Bauvertrag in folgende Bereiche:
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Planung und Bauleitung
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Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben
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Herrichten des Grundstücks, Baustelleneinrichtung
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Beschreibung der Baukonstruktion
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Beschreibung der haustechnischen Anlagen
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Außenanlagen
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Abnahmen und technische Nachweise
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Entscheidungen vor einem Erwerb
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Beratungsangebote und Informationen
Bei der Leistungsbeschreibung gilt: Detaillierter ist besser! So weist der VPB auch auf scheinbar unwichtige Dinge wie die Baustelleneinrichtung ( Baustrom, Bauwasser...) hin, die ebenfalls in der Baubeschreibung geregelt sein sollten. Ein wichtiger Punkt ist beispielsweise die Durchführung eines Bodengutachtens. Selbiges wird in der Bau- und Leistungsbeschreibung gerne einmal "vergessen". Dort untersucht man den Boden unter anderem auf Altlasten, Feuchtigkeit oder statische Eignung. Kommt es dann irgendwann nach ein paar Jahren zu Schäden, die damit im Zusammenhang stehen, muss man selbst für die Kosten gerade stehen.
Spezialleistungen gehören in die Baubeschreibung
Möchte man ein spezielles Fertighaus bauen lassen, das beispielsweise barrierefrei ist, gehören weitere Details in die Leistungsbeschreibung. Der Begriff „barrierefrei“ ist nur grob definiert. Wird also im Bauvertrag nicht detailliert aufgelistet, was „barrierefreies Fertighaus“ konkret bedeutet, kann das schnell zu Problemen führen. Die Barrierefreiheit des Fertighauses entspricht dann möglicherweise nicht dem, was man erwartet hat. Ähnliches gilt für Begriffe wie „seniorengerecht“ oder den Begriff „Passivhaus“. Passivhaus ist ebenfalls kein verbindlich definierter Begriff. Steht nicht in der Leistungsbeschreibung, was „Passivhaus“ in diesem Fall bedeutet, kommt es eventuell zu bösen Überraschungen.
Unabhängige Sachverständige prüfen die Bau- und Leistungsbeschreibung
Man sollte definitiv keinen Bauvertrag unterschreiben, den man vorab nicht intensiv geprüft hat oder – besser noch! – sachverständig hat prüfen lassen. Eine sachverständige Prüfung der Baubeschreibung ist etwa über den VPB oder den Bauherren-Schutzbund und weitere Stellen möglich. Das Geld, das eine Überprüfung der Baubeschreibung vor dem Hausbau kostet, ist gut angelegt. Laut VPB liegen diese Kosten durchschnittlich bei unter 500€. Der Verband rät dagegen davon ab, sich alleine auf eine Muster-Leistungsbeschreibung aus dem Internet zu verlassen. Er bezeichnet solche Muster als häufig unvollständig.
Wer sich für ein Fertighaus interessiert, sollte sich frühzeitig über diverse Fertighaus-Varianten informieren, um beim Erstgespräch mit einem Fertighaushersteller Detailfragen zu Ausstattungsmerkmalen der angebotenen Fertighäuser zu stellen. Der Anbieter sollte hier ebenso detailliert antworten. Das spricht dafür, dass er auch die Leistungsbeschreibung detailreich und ohne Lücken formuliert. Eine Überprüfung der Baubeschreibung ersetzt das aber nicht.
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