Leistungsbeschreibung: Kein Ärger mit dem Fertighaus!

Die Bau- und Leistungsbeschreibung definiert beim Bau die Leistungen, die ein Fertighausanbieter für den Bauherrn erbringt. Diese Baubeschreibung sollte möglichst detaillierte Angaben enthalten. Bauherren sollten prüfen (lassen), ob die Konditionen in der Leistungsbeschreibung akzeptabel sind. Sie sollten zudem sicherstellen, ob die Baubeschreibung vollständig ist. Ansonsten bleibt man schnell alleine auf hohen Folgekosten sitzen.
Dieser Artikel wurde von
Thorben Frahm für www.Energie-Sparhaus.de verfasst.
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FertighäuserBauenBaubeschreibung

Baubeschreibung für ein Fertighaus: Erst prüfen, dann unterschreiben!

Bild: © istockphoto.com / Drazh „Zwei Drittel aller vom VPB geprüften Bauverträge haben eklatante Mängel“, schreibt der Verband Privater Bauherren auf seiner Website. Der Bauvertrag ist oft unvollständig, weil wichtige Leistungen in der Baubeschreibung fehlen, heißt es beim VPB weiter.

Hinter diesen Mängeln muss gar nicht unbedingt ein böser Wille der Fertigbauhersteller stehen. Unabhängig davon, bleibt das Risiko für den Bauherrn bei Mängeln in der Baubeschreibung aber gleich: Leistungen, die nicht im Bauvertrag stehen, muss der Fertighausanbieter in der Regel auch nicht erbringen.

In solchen Fällen muss der Bauherr die Leistungen separat einkaufen, was Zusatzkosten verursacht. Und dabei kommen schnell stattliche Summen zusammen. Bei der Fertighausplanung sollten also folgende Punkte genau beachtet werden.

Was eine Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt enthalten sollte

Eine Broschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (erhältlich unter folgendem Link) definiert Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser, unabhängig von der Bauweise. Sie dient als Orientierung, ob die Baubeschreibung bei einem Fertighausprojekt vollständig ist. Die Broschüre gliedert die Anforderungen an den Bauvertrag in folgende Bereiche: 

  • Planung und Bauleitung

  • Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben

  • Herrichten des Grundstücks, Baustelleneinrichtung

  • Beschreibung der Baukonstruktion

  • Beschreibung der haustechnischen Anlagen

  • Außenanlagen

  • Abnahmen und technische Nachweise

  • Entscheidungen vor einem Erwerb

  • Beratungsangebote und Informationen 

Bei der Leistungsbeschreibung gilt: Detaillierter ist besser! So weist der VPB auch auf scheinbar unwichtige Dinge wie die Baustelleneinrichtung ( Baustrom, Bauwasser...) hin, die ebenfalls in der Baubeschreibung geregelt sein sollten. Ein wichtiger Punkt ist beispielsweise die Durchführung eines Bodengutachtens. Selbiges wird in der Bau- und Leistungsbeschreibung gerne einmal "vergessen". Dort untersucht man den Boden unter anderem auf Altlasten, Feuchtigkeit oder statische Eignung. Kommt es dann irgendwann nach ein paar Jahren zu Schäden, die damit im Zusammenhang stehen, muss man selbst für die Kosten gerade stehen.

Spezialleistungen gehören in die Baubeschreibung

Möchte man ein spezielles Fertighaus bauen lassen, das beispielsweise barrierefrei ist, gehören weitere Details in die Leistungsbeschreibung. Der Begriff „barrierefrei“ ist nur grob definiert. Wird also im Bauvertrag nicht detailliert aufgelistet, was „barrierefreies Fertighaus“ konkret bedeutet, kann das schnell zu Problemen führen. Die Barrierefreiheit des Fertighauses entspricht dann möglicherweise nicht dem, was man erwartet hat. Ähnliches gilt für Begriffe wie „seniorengerecht“ oder den Begriff „Passivhaus“. Passivhaus ist ebenfalls kein verbindlich definierter Begriff. Steht nicht in der Leistungsbeschreibung, was „Passivhaus“ in diesem Fall bedeutet, kommt es eventuell zu bösen Überraschungen.

Unabhängige Sachverständige prüfen die Bau- und Leistungsbeschreibung

Man sollte definitiv keinen Bauvertrag unterschreiben, den man vorab nicht intensiv geprüft hat oder – besser noch! – sachverständig hat prüfen lassen. Eine sachverständige Prüfung der Baubeschreibung ist etwa über den VPB oder den Bauherren-Schutzbund und weitere Stellen möglich. Das Geld, das eine Überprüfung der Baubeschreibung vor dem Hausbau kostet, ist gut angelegt. Laut VPB liegen diese Kosten durchschnittlich bei unter 500€. Der Verband rät dagegen davon ab, sich alleine auf eine Muster-Leistungsbeschreibung aus dem Internet zu verlassen. Er bezeichnet solche Muster als häufig unvollständig. 

Wer sich für ein Fertighaus interessiert, sollte sich frühzeitig über diverse Fertighaus-Varianten informieren, um beim Erstgespräch mit einem Fertighaushersteller Detailfragen zu Ausstattungsmerkmalen der angebotenen Fertighäuser zu stellen. Der Anbieter sollte hier ebenso detailliert antworten. Das spricht dafür, dass er auch die Leistungsbeschreibung detailreich und ohne Lücken formuliert. Eine Überprüfung der Baubeschreibung ersetzt das aber nicht.

Suchen Sie noch den richtigen Anbieter für ihr Fertighaus? Hier erhalten Sie Kontakt zu Fertighausanbietern.

Weiterlesen zum Thema "Ausbaustufen"

Erfahrungen & Fragen zum Thema Leistungsbeschreibung

Neubauwohnung kaufen: Welcher Energiestandard ist richtig?

Ich möchte gern eine Neubauwohnung kaufen. Bei dem Haus handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehr als 350 m² Wohnfläche. Der Verkäufer schreibt mir auf meine Nachfrage zum Energiestandard Folgendes: "gemäß Bau- und Leistungsbeschreibung erfolgt die Planung und Herstellung aller wärmeschutzrelevanten Bauteile auf Basis der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 (Stand 2016). Dadurch bedingt, dass die energetischen Anforderungen durch die Anpassung der EnEV im Jahr 2016 bei Neubauvorhaben erneut angehoben worden sind, ist der energetische Standard mittlerweile weiter gestiegen. Einen Energieausweis gibt es derzeit allerdings noch nicht. Wir gehen aber davon aus, dass die erneut hohen Anforderungen der KfW-Bank für das Förderprogramm „Energieeffizient Bauen“ im Jahr 2017 bei unserem Bauvorhaben nicht erfüllt werden können. Der Bauantrag wurde im Jahr 2016 gestellt." Meine Frage: Wenn der Bauantrag im Jahr 2016 gestellt worden ist, gilt dann nicht auch die EnEV 2016? Welchen Energiestandard kann ich gegenüber der Bank angeben? Mit vielem Dank im Voraus!
Antwort von Ingenieurbüro Schmidt

Die Antwort des Verkäufers ist korrekt. Die EnEV 2014 gilt auch für das Jahr 2016. In der EnEV wurden damals schon Verschärfungen mit aufgenommen, die automatisch am 01.01.2016 inkraft traten. Somit ist es richtig, dass ein Neubau für den der Bauantrag im Jahr 2016 gestellt wurde, den verschärften Anforderungen Rechenschaft tragen muss.
Für eine KfW-Förderung gelten nochmals verschärfte Anforderungen. Hier schreibt der Verkäufer, dass diese Anforderungen wahrscheinlich nicht erfüllt sind und somit keine KfW-Förderung in Anspruch genommen werden kann.

Ich hoffe Ihnen damit weiter geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen

Christian Schmidt
Ingenieurbüro Schmidt
www.schmidt-trier.de

Fragen zum Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung

Ich will mir eine Neubau Eigentumswohnung von einem Bauträger kaufen. Der Bau des Gebäudes soll in ein paar Monaten beginnen und Ende nächsten Jahres fertig gestellt werden. Folgende Fragen habe ich zum Wohnungskauf 1) In der Beschreibung der Wohnung steht, dass es sich um ein Gebäude der Energieeffizienzklasse A+ handelt. Sonst habe ich keine Angaben über die energetischen Eigenschaften. Ich habe den Bauträger bereits um die Angaben wie den Endenergiebedarf und Primärendenergiebedarf gebeten. Welche Informationen sind noch wichtig? 2) Da ich bei der Suche der Eigentumswohnung oft auch auf Wohnungen stoße, die nach dem Energiestandard KfW 55 gebaut werden, habe ich folgende Frage dazu. Welchen Unterschied gibt es wenn das Gebäude nach den Energieanforderungen der KfW 55 oder nach EnEV 2014/2016 gebaut wird. Bei welchem sind die technischen Anforderungen höher? 3) Die Baubeschreibung hat er mir schon zugesendet. In der Baubeschreibung fehlen Angaben wie Schallschutz, Wohnungsbelüftung oder genaue Anzahl der Sanitärobjekte, usw. Sie erscheint mir unvollständig. Wenn es später zur Vertragsunterzeichnung zum Notar geht, bekommt man dann eine vollständigere BB oder ist diese mir zugesandte Version schon die endgültige. 4) Was sind die wichtigsten Eigenschaften oder welche Ausstattung sollte eine Neubau Wohnung haben? Auf was sollte ich am meisten achten?
Antwort von belongo AG

Frage 1: die Primärenergieklassen werden zwischenzeitlich auch bei Gebäuden in Klassen ähnlich den von Elektrogeräten oder Autos eingeteilt.
die Energieklasse A+ bedeutet, unter 30kWh/am², was ein sehr guter Wert darstellt. Zum Vergleich: Ein passivhaus darf maximal 15 kWh/am².
verbrauchen.

Frage 2: KfW55 bedeutet, dass das Haus maximal 55% der Energie verbraucht, wie nach EnEV 2009 mindestens gefordert. KfW55 bedeutet somit im Vergleich zu EnEV2014/2016 sind nur noch ca. 30% besser, da die Anforderungen von EnEV2014 ca. 25% erhöht wurden.

Frage 3: Schallschutz: wenn nichts geregelt ist, gelten die gesetzlichen Anforderungen.
Wohnungslüftung: Der Haushersteller muß ein Lüftungskonzept vorweisen. Manche "mogeln" sich durch sagen, der Eigentümer/Bewohner kann ja regelmäßig lüften. Dies reicht heute nicht mehr als "Lüftungskonzept". Fragen Sie dediziert nach dem Lüftungskonzept. Bei der angebotenen Energieklasse A+ müsste eigentlich eine kontrollierte Lüftung (zentral oder dezentral, wahrscheinlich dezentral bei ETW) mit Wärmerückgewinnung vorhanden sein. Fragen sie nach dem verwendeten System, damit Sie auch die späteren Verbrauchskosten bzw. Wartungskosten abschätzen können. eigentlich sollte der Bauträger auch Gegenstände wie Sanitärobjekte in der BB beschreiben, da er sonst nach neuem Baurecht Gefahr läuft, das er auf seine Kosten höherwertige Teile einbauen muß, wenn Sie nicht zufrieden sind (Neues Baurecht seit 2018).

Frage 4: Das ist eine sehr subjektive Frage. Der eine ist mit einfachem Laminat zufrieden, der andere will einen Granitboden. Die Frage kann ich deshalb an dieser Stelle nicht wirklich beantworten, da sie Zuviel auf Spekulation beruhen würde.
Was genau verbaut wird, sollte eigentlich in der Baubeschreibung stehen. Übrigens: Der Bauträger muß Ihnen alle entscheidungsrelevanten Informationen (Baubeschreibung, Pläne, usw), so auch eine ausführliche Baubeschreibung mindestens 14 Tage vor Vertragsunterzeichnung aushändigen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen erst einmal weiter

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